Mietrecht: Abweichung der Wohnfläche bietet Kündigungsrecht

BGH: Erhebliche Abweichung der Wohnfläche berechtigt zur fristlosen Kündigung eines Wohnraummietvertrages(BGH, Urteil vom 29.04.2009 - VIII ZR 142/08)

Eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche berechtigt den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages. Dies hat der für das Wohnraummietrecht zuständige Achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschieden. In dem Fall hatten die Mieter nach zwei Jahren den Mietvertrag fristlos gekündigt, weil die von ihnen gemietete Wohnung statt der vertraglich zugesicherten 100 Quadratmeter nur eine Wohnfläche von 78 Quadratmetern aufwies. Die Mieter hätten das Kündigungsrecht nur dann verwirkt, wenn sie schon früher erkannt hätten, dass die Mietfläche kleiner war als angenommen, so der BGH. Hierfür gebe es hier jedoch keine Anhaltspunkte (Urteil vom 29.04.2009, Az.: VIII ZR 142/08).
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Sachverhalt
Die Kläger waren seit dem 01.05.2002 Mieter einer Wohnung des Beklagten. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.01.2005 erklärten sie die fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.04.2005, weil die Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der mit «zirka 100 Quadratneter» vereinbarten Wohnfläche abweiche. Mit der Klage haben die Kläger unter anderem die Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 4.901,11 Euro verlangt. Der Beklagte hat im Wege der Widerklage 2.045,55 Euro Miete für Februar bis April 2005 geltend gemacht.

Wohnraumfläche wich um 22,63 Prozent nach unten ab
Das Amtsgericht hat den Beklagten nach Einholung eines Sachverständigengutachtens, wonach die tatsächliche Wohnfläche lediglich 77,37 Quadratmeter beträgt und um 22,63 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche abweicht, zur Zahlung von 4.901,11 Euro verurteilt und der Widerklage in Höhe von 1.600,85 Euro stattgegeben. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht die auf die Widerklage erfolgte Verurteilung auf einen Betrag in Höhe von 1.263,45 Euro ermäßigt; die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg.

Mieter muss Unzumutbarkeit nicht darlegen
Der BGH hat ausgeführt, dass mit einer Wohnflächenabweichung von 22,63 Prozent ein Mangel gegeben ist, der zur Folge habe, dass den Klägern der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt worden sei und daher die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB gegeben seien. Eine fristlose Kündigung erfordere - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - nicht, dass der Mieter darlege, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar sei. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genüge es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliege. Bei diesen Kündigungsgründen handele es sich um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt seien, sei grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben.

Kündigungsrecht hier auch nicht verwirkt
Allerdings könne das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls verwirkt sein. Dies komme etwa dann in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkenne, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als zehn Prozent unterschreite, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen. Anhaltspunkte für das Vorliegen derartiger besonderer Umstände seien den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch nicht zu entnehmen gewesen.