Mietrecht: Vermieter sind bei unpünktlichen Mietzahlungen zu fristloser Kündigung berechtigt

BGH, Urt. v. 01.06.2011 - XIII ZR 91/10 Vermieter sind bei unpünktlichen Mietzahlungen zu fristloser Kündigung berechtigt. Der BGH hat klargestellt, dass ein Vermieter bei wiederholt unpünktlicher Mietzahlung zu einer fristlosen Kündigung berechtigt sein und dass ein Mieter eine überhöhte Kautionszahlung zurückfordern kann.

Darum geht es:

Die Beklagten haben am 01.05.2005 ein Einfamilienhaus gemietet. Im Mietvertrag wurde eine jeweils am dritten Werktag fällig werdende Miete in Höhe von monatlich 1.330 € zuzüglich 40 € Nebenkostenvorauszahlung vereinbart. Die Vermieterin erhielt zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution in Höhe von sechs Monatsmieten. Seit 2007 zahlten die Mieter die jeweils fällige Miete entgegen der vertraglichen Vereinbarung erst in der Monatsmitte oder später. Obwohl sie seit Oktober 2008 mehrere Abmahnungen erhielten, zahlten sie weiterhin nicht fristgerecht. Aus diesem Grund wurden ihnen vom Vermieter im Januar 2009 fristlos gekündigt. Nachdem der Vermieter eine Räumungsklage erhoben hatte, machten die Mieter widerklagend die Rückzahlung eines Teils der Mietkaution geltend. Sie beriefen sich darauf, dass dem Vermieter lediglich eine Kaution von maximal drei Monatsmieten für die Mietwohnung zustehe. Das AG Wangen wies sowohl die Klage als auch die Widerklage ab. Die von der Vermieterin gegen diese Entscheidung eingelegte Berufung wies das OLG Stuttgart als Berufungsgericht zurück. Hinsichtlich der verspäteten Mietzahlungen habe eine unerhebliche Pflichtverletzung der Mieter vorgelegen, da diese einem Rechtsirrtum zum Opfer gefallen seien. Außerdem stehe den Mietern die zu viel gezahlte Kaution – bis auf einen Teil der Zinszahlung – zu. Die Vermieterin legte daraufhin Revision beim BGH ein.

Wesentliche Entscheidungsgründe:

Der BGH hat der Revision der Vermieterin stattgegeben. Nach Ansicht des Gerichts ist die Räumungsklage begründet. Die Vermieterin war wegen der fortlaufend unpünktlichen Mietzahlungen über einen längeren Zeitraum zu einer fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund befugt. Ihr konnte aufgrund dieser erheblichen Pflichtverletzung das Festhalten am Mietvertrag bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden. Eine fristlose Kündigung war insbesondere deshalb möglich, weil wegen der Pflichtverletzung eine Abmahnung ausgesprochen wurde und die Mieter trotz mehrerer Abmahnungen ihr schleppendes Zahlungsverhalten unbeirrt fortgesetzt haben. Nach Ansicht der Richter ist es dabei unerheblich, ob die Mieter einem Rechtsirrtum erlegen sind, denn für die Beeinträchtigung der Interessen des Vermieters ist es unbedeutend, ob die verspätete Zahlung auf einem verschuldeten Rechtsirrtum oder auf einer sonstigen Nachlässigkeit des Vermieters beruht. Hinsichtlich des im Rahmen der Widerklage geltend gemachten Anspruchs auf Rückzahlung der Kaution stellt der BGH zunächst fest, dass die Vermieterin gem. § 551 Abs. 2 BGB höchstens eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten fordern darf. Die darüber hinausgehende Vereinbarung der Kaution war nach §§ 551 Abs. 1, 4 sowie 134, 139 BGB unwirksam. Die Kaution konnte deshalb gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückgefordert werden. Dieser Anspruch unterliegt jedoch der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren, so dass die Vermieterin sich hier auf den Einwand der Verjährung berufen konnte.

Folgerungen aus der Entscheidung

Vermieter müssen sich unpünktliche Mietzahlungen also nicht gefallen lassen. Dies gilt vor allem bei wiederholten Zahlungsverspätungen innerhalb eines längeren Zeitraums. Eine Verspätung von ein bis zwei Wochen ist dabei ausreichend. Mieter müssen bei der Geltendmachung eines Anspruchs auf Rückzahlung einer überhöhten Kaution die Verjährungsregeln im Blick behalten.

• Quelle: Ass. iur. Harald Büring vom 16.08.2011 veröffentlich auf der Website des Deubner Verlages 17/8/11